タワマン節税の概要

タワーマンションを購入し、相続税の評価額を下げ、相続税の節税をするスキームがタワマン節税と呼ばれています。現預金で2億円持っていた場合、2億円の財産評価額となりますが、不動産、特に貸付をする場合の不動産の評価額は現預金の半額以下となることを利用したスキームとなります。

土地・建物は評価額が低い

一般的な不動産の場合、土地や建物の相続税評価額と実際取引価額との間には大きな乖離があります。相続税評価では、土地は路線価方式により評価しますが、路線価方式による評価額は実際取引価額の7～8割程度といわれています。また、建物については、相続税評価では固定資産税評価額により評価しますが、固定資産税評価額は実際取引価額の6～7割程度といわれています。

タワーマンションの高層階はより乖離が大きい

マンションでも建物と土地に区分して相続税の評価をしますが、マンションの場合、一戸当たりの土地の持分（面積）は非常に小さくなり、土地の評価額は低くなります。また、建物の評価額は固定資産税評価額により評価しますが、高層マンションの場合、低層と高層では実際取引価額に2倍以上の差が生じるにも関わらず、固定資産税評価額の差は微々たるものになっています。そのため、タワーマンションの高層では、建物の相続税評価額と実際取引価額との間に大きな乖離が生じているのです。
※平成29年以前であれば、低層と高層で固定資産税評価額が変わりませんでした。

人に貸し付ければ更に相続税評価額が下がる

建物の相続税評価額は、賃貸借契約により他人に貸し付けることにより、評価額をさらに3割減額することができます。

タワマン節税の効果について

上記３つの理由により、タワーマンションを保有することにより相続税額を大きく減額することができる可能性があります。国税庁のサンプリング調査によれば、タワーマンションの実際取引価額と相続税評価額との乖離率は平均で3倍、最大で7倍であるとのことです。

タワマン節税のリスクについて

タワーマンションを利用した相続税の節税スキームは財産圧縮効果が高く、国税庁としても過度な節税が行われている場合には、財産評価基本通達6項の規定に基づいた否認などの監視を強めています。(平成27年11月16日国税速報より）

過去の判例

「東審平成23年7月1日裁決」では、マンションの相続税評価を相続税法評価通達ではなく、購入価額により評価することが支持されました。また、平成29年税制改正ではタワーマンションの固定資産税評価額の見直しが入っています。

「平成4年3月11日東京地方裁判所判決」

内容：被相続人がその死亡の直前に7億5850万円でマンションを借り入れた資金によって購入しそのマンションを貸付した。相続開始後、相続人は7億7400万円でそのマンションを売却し、借入金の返済をした。評価通達に定める方式により評価した場合、マンション価額は1億3170万円となるが、購入価額により評価することが相当であるとされた。
判断：このケースでは相続の前後を通じて実質をみると、当該マンションが節税のための商品のように一時的に被相続人・相続人の所有に帰属していたに過ぎないと考えられた。（賃貸料は借入金利息の半額にも満たない金額であった。）このような場合でも財産評価基本通達により画一的に評価した場合、不動産市場での現実の評価と比べて著しく差が生じ、看過しがたい事態となる場合になることがあるとされた。

財産評価基本通達6項について

この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。

引用元: 国税庁HP(財産評価基本通達6項）

実際に否認されているケースからの考察

6項の適用によるタワーマンション節税の否認事例をみると、市場価格と財産評価額が例えば3倍以上かい離があれば6項を適用するというわけではなく、事例ごとの個別的な事情を判断要素としているようです。
代表的な例では、相続開始直前にタワマンを購入し、相続開始後すぐに売却、取得期間においても使用実態がほとんどないなどのあからさまな租税回避行為となっていますが、6項の適用が租税回避行為を要件としているわけではないため、あからさまな租税回避行為でなければ今後もタワマン節税ができるわけでもなく、判断基準としては下記が考えられます。

  • 評価通達により評価方法を形式的に適用することの合理性が欠如していること
  • 他に合理的に時価を評価する方法が存在すること
  • 納税者の恣意的な行為が存在していること
  • 評価通達による評価方法に従った価額と他の合理的な時価の評価方法による価額の間に著しい乖離が存在すること

タワーマンション購入による節税は有効ではありますが、6項の適用可能性を考えたうえで、専門家と相談しながら進める必要がありそうです。