小規模宅地等の特例は相続税の節税を考える上で避けては通れない内容となります。相続財産の中で占める割合が高い土地の評価額を50～80％減額することができる特例です。この記事で、相続に詳しくない方が概要を把握して頂ければと思います。
小規模宅地等の特例の対象となる土地について
小規模宅地等の特例の対象となる土地は大きく次の3種類に区分されます。
※特定同族会社事業用宅地等については適用する方は税理士がついていると思うので、割愛させて頂きます。
- 被相続人が住んでいた土地
- 被相続人が事業を営んでいた土地
- 被相続人が貸付をしていた土地
被相続人が住んでいた土地＝特定居住用宅地等
被相続人が住んでいた土地については、適用要件に合致すれば330㎡以下の面積について80％評価額を減額することができます。例えば250㎡で相続税評価額4000万円の土地の場合、800万円（＝4000万円×（1‐0.8））に評価額を下げることができますので、効果の大きさが実感できると思います。
小規模宅地等の特例の中で最も使用頻度が高い内容となるため、適用要件も複雑となっています。
適用要件
配偶者が取得した場合
配偶者の場合、取得するだけで要件を満たすことができます。配偶者の居住を確保するための措置です。
被相続人の同居親族が取得した場合
その取得した土地を相続税の申告期限（相続開始から10か月後）まで引き続き居住の用に供していれば要件を満たすことができます。
被相続人と同居していない親族が取得した場合
被相続人と同居していない親族が特定居住用宅地等の規定を使用することを家なき子特例を表現する場合があります。この特例は制度の趣旨と合わない利用が見られたため、平成30年度の税制改正で適用要件が変更となっているため注意が必要です。下記の要件を全て満たす必要があります。
- 被相続人に配偶者や同居していた相続人がいないこと
- その取得した土地を相続税の申告期限まで保有すること
- その取得した親族が相続前3年以内に自己又はその配偶者、3親等以内の親族、特別関係法人が所有する持ち家に住んでいないこと
- その取得した土地の上にある家屋を過去に所有していたことがないこと
相続開始前3年間、自分や配偶者の持ち家だけではなく、親が保有する実家に暮らしていたとしても家なき子特例は使用することができなくなりました。注意してください。
被相続人が事業を営んでいた土地＝特定事業用宅地等
被相続人が事業を営んでいた土地についても、適用要件に合致すれば400㎡以下の面積に対して、80％評価額を減額することができます。
適用要件
被相続人が事業の用に供していた宅地は次の2つの要件を満たすことが求められます。
- 被相続人の事業を申告期限までに引継ぎ、かつ事業を申告期限まで継続すること
- 相続した土地を申告期限まで保有すること
被相続人が貸付をしていた土地＝貸付事業用宅地等
被相続人が貸付をしていた土地については、適用要件に該当すれば200㎡以下の面積に対して、50％評価額を減額することができます。
適用要件
被相続人が貸付をしていた土地は、次の要件を満たす必要があります。
- 被相続人の貸付事業を申告期限まで引継ぎ、かつ申告期限まで貸付事業を継続していること
- その土地を申告期限まで保有していること
応用：相続対策として小規模宅地等の特例を考えてみよう
家なき子特例を使用できるようにしておく
一次相続時は配偶者が相続人となるため、家なき子特例は使用できません。しかし、現在の日本ですと核家族化が進んでおり、親と子が別々に暮らしていることが少なくないため、二次相続時に被相続人が親族と同居していないケースほとんどです。そのため、事前に注意しておけば、二次相続において家なき子特例を使用することは難しくありません。
具体的な注意点としては、家を相続する相続人が下記事項を守るということになります。
- 相続開始前3年以内に持ち家に住まない
- 親族の持ち家にも住まない
まあ、二次相続がいつ発生するかはだれにはわからないため、基本的には借家暮らしを続けておく必要があります。ちなみに、家なき子特例は法定相続人ではなく、遺言によって家を取得する孫などでも使用することができます。法定相続人に該当する方がいない場合は、遺言書作成により相続対策をすることができるかもしれません。
タワーマンションを貸し付ける
相続対策としてタワーマンションを購入し、それを貸し付け事業の用に供することにより、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を活用し、相続税額を圧縮することができなくはありません。そもそも現預金でタワーマンションを購入し、その家屋を貸し付けるだけでも相続税評価額が大幅に減額されます。ただ、この方法を明らかに相続税の節税対策として活用してしまうと、税務上否認される可能性があります。詳細は「タワーマンションによる節税について」を参照ください。
