皆さんご存じの通り、小規模宅地等の特例は相続財産の圧縮に非常に効果的な特例です。条件に合致すれば、1億円の土地の評価額を、なんと8割減の2000万円に圧縮することができます。
ただ、その不動産を相続する方に条件があり、制度としてややこしいのが難点です。
今回はそんな小規模宅地等の特例のなかで、特に使いやすい「家なき子特例」について平成30年度改正を踏まえた上で解説いたします。
小規模宅地の家なき子特例とは
「家なき子特例」とは、亡くなった方の自宅を同居していなかった親族が相続等で取得した場合に、小規模宅地等の特例を適用して自宅の土地を８０％減額する特例のことです。
つまり、小規模宅地等の特例の一つの適用例というわけです。
相続財産に占める不動産の評価額は大きいので、この小規模宅地の特例は相続税の節税のために是非使いたい特例です。そして、この「家なき子特例」は使い勝手がよく、皆さんに抑えておいて頂きたい制度となっています。
家なき子特例の５要件とは
「家なき子特例を使うためには以下の全ての要件を満たす必要があります。
- 亡くなった方に配偶者及び同居親族がいない
- 自宅の取得者は相続開始前３年以内に、自己または自己の配偶者の持ち家に住んでいない
- 相続した土地を相続税の申告期限まで所有している
- 自宅の取得者は相続開始前３年以内に、三親等内の親族又は特別関係法人が所有する家屋に居住したことがない
- 相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有したことがない
以前は①～③だけでしたが、平成３０年改正で④⑤が追加されました。順番に見ていきましょう。
配偶者及び同居親族がいない
亡くなった方に配偶者がいる場合、「家なき子特例」は使用できません。配偶者が自宅を相続すれば小規模宅地等の特例が使用できるからです。ですので、通常一次相続だと「家なき子特例」を使うのが難しく、二次相続で検討することになります。
また、亡くなった方に同居親族がいる場合も同様で、「家なき子特例」が使用できません。この場合も、同居親族が相続等すれば小規模宅地等の特例が使用できるからです。
相続開始前３年以内に、自己または自己の配偶者の持ち家に住んでいない
「家なき子特例」は持ち家がない方、つまり賃貸マンション等に住んでいる方向けの制度となっています。よって、持ち家に住んでいる方は適用されません。
また、配偶者の所有する家に住んでいる場合も適用されません。ご主人所有の自宅に住んでいる奥様が、相続時に「家なき子特例」を使うことはできないということです。
相続した土地を相続税の申告期限まで所有している
「家なき子特例」の適用を受けるためには相続税の申告期限まで相続した土地を所有している必要があります。本来、「家なき子特例」が自宅を引き継いで生活する人向けの特例だからです。
相続税の申告期限は相続発生日から10か月となるので、それまでの期間で売却してしまうと「家なき子特例」を受けられなくなるのでご注意ください。
相続開始前３年以内に、三親等内の親族又は特別関係法人が所有する家屋に居住したことがない
こちらは平成30年の税制改正で追加された要件です。元々は「自己又は自己の配偶者」が所有する家屋に居住したことがない、という要件だったものが、限定される範囲が広くなりました。
その結果、下記のようなケースでも「家なき子特例」が使用できなくなったので注意が必要です。
- 叔父・叔母（その他三親等以内の親族）名義の家に居住していた場合
- 自己又は親族が保有の会社名義で保有している家に居住している場合
相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有したことがない
こちらも平成30年の税制改正で追加された要件です。背景としては、「家なき子特例」を受けるために所有していた不動産の名義を関係会社や親族へ移すなどの、制度の趣旨に沿わない対策を取る方が増えていたからです。
平成30年の税制改正前であれば、上記名義変更後３年経過してからの相続であれば「家なき子特例」の適用を受けることができました。しかし、こちらの税制改正により、年数に関係なく、相続開始時点で居住している家屋を過去所有したことがあれば、同特例を受けることができなくなりました。
家なき子特例を活用した相続税対策
法定相続人が全員自宅を所有していても、事前に準備することで「家なき子特例」を使用できるケースがあります。例えば下記のケースを考えてみましょう。
- 法定相続人は子Ａ・子Ｂのみ
- 子Ａ・子Ｂともにそれぞれ自宅を所有
- 子Ａの子Ｃ（つまり孫Ｃ）は第三者からマンションを賃借
何も対策をしないと、相続財産である亡くなられた方の自宅は既に自分の家を持っている子Ａ又は子Ｂが相続することになり、小規模宅地等の特例は使用できません。
しかし、事前に遺言書を用意して、亡くなられた方の自宅を孫Ｃに遺贈することにしておけば、孫Ｃは賃貸物件に住んでいるため「家なき子特例」を使用することが可能です。 これにより自宅の土地の評価額を８０％減額することができます。
ただし、注意点もあります。孫Ｃが遺贈を受ける場合、相続税額の2割加算の対象となります。また、人が亡くなるのはいつになるか分かりません。 遺言書作成時点で賃貸暮らしだった孫Ｃが、相続発生時には自宅を所有している可能性もあり、そうなると当然「家なき子特例」は使用できなくなります。
そう考えると、「家なき子特例」を使用できれば相続税が0円になる場合に使いやすい相続税の節税方法と言えるかもしれません。小規模宅地等の特例は適用要件がややこしいんどえ、実際に対策を取られる場合は、一度相続に強い税理士に相談されることをおすすめいたします。
家なき子特例について質問を受ける内容
不動産オーナーで賃貸暮らしの場合でも受けられる？
不動産投資家の方であっても適用要件を満たせば「家なき子特例」は受けられます。
亡くなられる前３年以内に対象となる物件に住んでいなければ受けられる可能性が高いです。 但し、その状況に合理性がなく、過度な租税回避行為として３年間賃貸物件に暮らしていると判断されると「家なき子特例」の適用が否認される可能性があるので、十分ご注意ください。
相続開始後、申告期限まで相続不動産を賃貸にだしていた
「家なき子特例」の場合、申告期限まで保有していれば、申告期限までどんな用途で使用していたとしても問題ありません。
よって、このケースであれば、他の要件を満たしていれば特に問題になりません。
