親やご家族が亡くなり、札幌市内や北海道内にご自宅・アパート・土地などの不動産を相続することになった皆様へ。
不動産を相続した場合、法務局で所有者の名義を書き換える「相続登記（名義変更）」の手続きが必要です。これまでは「いつまでにやらなければならない」という明確な期限はありませんでしたが、2024年（令和6年）4月1日より相続登記が義務化され、罰則（ペナルティ）も設けられました。
このページでは、新しく始まった相続登記義務化のルールと、不動産の名義変更に必要な手続きの流れについてわかりやすく解説します。また、税理士法人アクション（札幌相続税相談室Giraffe）の「税理士・司法書士によるワンストップ丸投げサポート」についてもご紹介します。
【この記事でわかること】
- 2024年4月スタート「相続登記の義務化」とペナルティについて
- 不動産の名義変更（相続登記）の手続きと流れ
- ご自身で手続きを行う場合の高いハードル
- 税理士＆司法書士連携による「ワンストップ丸投げ対応」のメリット
- 相続した不動産に関するよくあるご質問（全8問）
注意！2024年4月から「相続登記（名義変更）」が義務化されました
全国的な「所有者不明土地（空き家や放置された土地）」の増加を防ぐため、法律が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。対象となるのは、これから発生する相続だけでなく、過去に発生して名義変更を放置している不動産も含まれます。
義務化の3つのポイントと罰則
- 期限は3年以内： 不動産を相続したこと（所有権の取得）を知った日から「3年以内」に相続登記の申請を行う必要があります。
- 過去の相続分も対象： 2024年4月より前に相続したものの、名義変更せずに放置している不動産も義務化の対象です（※猶予期間あり）。
- ペナルティ（過料）： 正当な理由なく期限内に登記申請をしなかった場合、「10万円以下の過料（罰金のようなもの）」が科される可能性があります。
「市役所から固定資産税の通知が来ているから名義は変わっているだろう」と勘違いされる方が多いですが、市役所の課税台帳と法務局の登記簿は別物です。確実に法務局での名義変更手続きを行う必要があります。
不動産の名義変更（相続登記）の基本的な手続きと流れ
法務局で不動産の名義変更を行うための、一般的な手続きの流れは以下の通りです。
- 相続財産（不動産）の特定と調査
被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産を正確に把握するため、市役所で「名寄帳（なよせちょう）」や「固定資産税評価証明書」を取得し、法務局で「登記事項証明書」を確認します。 - 戸籍謄本などの収集（相続人の確定）
被相続人の「出生から死亡までの連続した戸籍謄本等」や、相続人全員の戸籍謄本・住民票などを収集します。 - 遺産分割協議書の作成（遺言書がない場合）
誰がどの不動産を相続するのかを相続人全員で話し合い、決定した内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、全員の「実印」を押印し「印鑑証明書」を添付します。 - 法務局への登記申請
登記申請書を作成し、収集した戸籍や遺産分割協議書などの添付書類と一緒に、不動産を管轄する法務局へ提出します（申請時に「登録免許税」という税金を収入印紙等で納めます）。
自分で名義変更を行うのは大変？3つの高いハードル
相続登記の手続きは専門家に依頼せずご自身で行うことも法律上は可能ですが、実際には以下の理由で途中で挫折してしまう方が多くいらっしゃいます。
1. 戸籍集めがとにかく複雑で時間がかかる
「出生から死亡までの戸籍」を集めるには、亡くなった方の転籍の履歴を遡り、全国各地の役所へ郵送等で請求しなければなりません。古い手書きの戸籍（改製原戸籍など）を読み解くのは、一般の方には非常に困難です。
2. 役所や法務局は「平日日中」しか開いていない
書類の取得や法務局への申請・相談は、すべて平日の限られた時間（日中）しか対応してくれません。お仕事をされている方にとって、何度も有給休暇を取って窓口に通うのは大きな負担となります。
3. 少しのミスでも申請が通らない
法務局へ提出する登記申請書や遺産分割協議書は、記載方法が厳密に定められています。一文字でも間違えると修正や再提出を求められるため、非常に手間がかかります。
札幌で不動産の相続にお悩みなら、税理士＆司法書士の「ワンストップ対応」へ
当事務所（税理士法人アクション）には、相続税申告のプロフェッショナルである税理士と、不動産名義変更のプロフェッショナルである司法書士の両方が在籍しています。当事務所が札幌で多くの方に選ばれている理由は、以下の強みがあるからです。
① あちこちの専門家を回る必要がありません
不動産の名義変更は「司法書士」、相続税の申告は「税理士」と別々の事務所を探す必要がなく、窓口ひとつで全て完了します。なぜ当事務所が多くの方に選ばれるのか、詳しくは当事務所の強みとおすすめポイントをご覧ください。
② 面倒な戸籍集めから全て代行する「丸投げ対応」
お仕事で忙しい方に代わり、複雑な戸籍の収集、銀行口座の解約、法務局での名義変更をすべて代行するプランをご用意しております。
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③ 相続税がかかるかの判定と、将来を見据えた節税対策
不動産を相続した際、「そもそも相続税がかかるのか？」とご不安な方も多いはずです。当事務所では相続税の基礎控除をもとに申告の要否をスピーディーに判定します。また、不動産の分け方による特例（小規模宅地等の特例）の活用や、二次相続を見据えた生前対策・節税サポートも同時にご提案可能です。
不動産の名義変更（相続登記）に関するよくあるご質問
- 1. 不動産の名義変更（相続登記）をしないとどうなりますか？
- 2024年4月からの義務化により、正当な理由なく3年以内に相続登記をしないと10万円以下の過料（ペナルティ）の対象となる可能性があります。また、放置している間に別の相続人が亡くなると権利者がネズミ算式に増え、将来いざ売却しようとした時に手続きが事実上不可能になる恐れがあります。
- 2. 2024年4月より前の「昔の相続」も義務化の対象ですか？
- はい、過去の相続分も義務化の対象となります。原則として「2024年4月1日」または「相続により所有権を取得したことを知った日」のいずれか遅い日から3年以内に登記をする必要があります。
- 3. 札幌市外（道内・道外）に相続した不動産があるのですが対応可能ですか？
- はい、可能です。当事務所の司法書士がオンライン申請等のシステムを利用し、札幌市内に限らず北海道全域や全国の不動産名義変更を一括で代行いたします。
- 4. 不動産を相続しましたが、相続税がかかるかわかりません。名義変更だけでも頼めますか？
- はい、承っております。まずは無料相談にて財産の状況をお伺いし、「相続税申告が必要かどうか」を税理士が無料で簡易判定いたします。申告が不要な場合は、司法書士による名義変更等の手続き代行のみをご依頼いただくことも可能です。
- 5. 戸籍謄本を途中まで集めたのですが、残りを代行してもらえますか？
- はい、可能です。ご自身で途中まで進められた書類（戸籍等）をお持ち込みいただければ、不足している書類の収集や遺産分割協議書の作成から引き継いでサポートいたします。
- 6. 空き家になった実家を名義変更後、すぐに売却したいのですが相談に乗ってもらえますか？
- もちろんです。不動産を売却した際にかかる税金（譲渡所得税）のご相談や、税金が安くなる「空き家の3000万円特別控除」の要件確認など、売却を見据えたサポートも税理士がしっかり行います。
- 7. 不動産の名義変更にかかる「登録免許税」とは何ですか？
- 登録免許税とは、法務局で登記手続きをする際に国へ納める税金のことです。相続登記の場合、原則として「不動産の固定資産税評価額の0.4％」がかかります。この実費に加えて、専門家（司法書士）への報酬が必要となります。
- 8. 相続税の申告期限と、名義変更の期限は同じですか？
- いいえ、異なります。相続税の申告・納税期限は「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」ですが、相続登記（名義変更）の期限は「不動産を取得したことを知った日から3年以内」です。ただし、相続税申告の際に遺産分割協議書が必要となるため、実務上は10ヶ月以内に名義変更も併せて終わらせてしまうのが一般的です。
不動産の相続登記・相続税のご相談は無料です
「登記の手続きだけ頼みたい」「相続税の申告もまとめて丸投げしたい」など、お客様の状況に合わせた柔軟なサポートが可能です。札幌トップクラスの実績を持つ税理士と司法書士が親身に対応いたします。