札幌市内や近郊に「ご実家」や「賃貸アパート」「駐車場などの土地」をお持ちの方、またはそれらを相続する予定の方へ。
相続財産の中で最も大きな割合を占め、かつトラブルや税金の計算ミスが起きやすいのが「不動産」です。特に札幌は土地面積が広いご自宅が多く、また雪国特有の維持管理（排雪費用や修繕）の難しさもあるため、「不動産をどう評価し、どう引き継ぐか（または手放すか）」が相続税対策の最大の鍵となります。
このページでは、札幌の不動産を相続した際にかかる税金の仕組みや、元気なうちに行うべき「生前対策（節税対策）」、そして税理士法人アクション（札幌相続税相談室Giraffe）の税理士・司法書士による不動産相続のワンストップサポートについて解説します。
【この記事でわかること】
- 札幌の不動産相続で「相続税」がかかるケースと基礎控除
- 不動産の評価額を下げて節税する「小規模宅地等の特例」
- 実家やアパートの「生前対策」は何をすべきか？
- 不動産相続に強い税理士・司法書士に丸投げするメリット
- 札幌の不動産相続・生前対策に関するよくあるご質問（全8問）
札幌の不動産相続で「相続税」はかかる？基礎控除の壁
「うちには現金の貯金があまりないから、相続税は関係ない」と思っていませんか？
実は、札幌市内でご実家（土地・建物）を所有している場合、預貯金や生命保険などと合算すると、意外にも簡単に「基礎控除額」を超えてしまい、相続税申告が必要になるケースが多発しています。
相続税の基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）
例えば、相続人がお子様2人の場合、基礎控除は「4,200万円」です。中央区や豊平区などの人気エリアにある土地や、アパートを所有している場合、不動産の評価額だけでこの枠を超えてしまうことも珍しくありません。
まずはご自身のケースで相続税申告が必要かどうか（基礎控除の考え方）を確認することが第一歩です。申告が必要な方は、相続税申告サポートのページも併せてご覧ください。
不動産相続の最大の節税メリット「小規模宅地等の特例」とは
不動産の相続税を計算する際、最も強力な節税効果を発揮するのが「小規模宅地等の特例」です。これは、亡くなった方のご自宅や事業用（アパート経営など）に使っていた土地を相続する場合、一定の条件を満たせば土地の評価額を最大80％も減額できる制度です。
- 【特定居住用宅地等】（ご自宅の場合）： 330㎡までの部分について、評価額を80％減額。
- 【貸付事業用宅地等】（賃貸アパート・駐車場の場合）： 200㎡までの部分について、評価額を50％減額。
この特例を使えるか使えないかで、納める相続税が数百万円から数千万円単位で変わります。しかし、「同居していたか」「相続後も事業を引き継ぐか」など、適用条件が非常に複雑です。不動産に強い税理士が遺産分割をシミュレーションし、確実に特例を適用させることが重要です。
元気なうちに！札幌の実家・アパートの「生前対策」
「相続が発生してから」できる節税対策には限界があります。不動産をお持ちの場合は、将来を見据えた生前対策・節税対策が非常に有効です。
① 賃貸アパートによる相続税評価の引き下げ
更地（空き地）や駐車場として持っている土地に賃貸アパートを建築すると、土地が「貸家建付地」となり、評価額が下がります。また、建物部分も固定資産税評価額ベースになるため、現金で持っているよりも大幅に相続税を圧縮できます。
② 暦年贈与や相続時精算課税制度を活用した「生前贈与」
不動産から得られる家賃収入が親（被相続人）に入り続けると、将来の相続財産がどんどん膨らんでしまいます。建物の名義だけを子どもに生前贈与することで、家賃収入を子どもに移し、親の財産増加を防ぐ（さらに子どもに納税資金を蓄えさせる）というテクニックもあります。
③ 使っていない空き家・土地の売却処分
札幌市郊外にある、誰も住む予定のない実家などは、相続した後に「負動産（維持費や雪下ろし費用ばかりかかる資産）」になりがちです。生前のうちに売却して現金化し、遺産分割しやすくしておくのも立派な対策です。
札幌の不動産相続は、税理士＆司法書士の「ワンストップ」へ
税理士法人アクション（札幌相続税相談室Giraffe）は、不動産が絡む複雑な相続において、多くのお客様に選ばれ続けています。詳しくは当事務所の強み・おすすめポイントもご覧ください。
■ 名義変更（相続登記）の義務化にも丸投げで対応
2024年4月から、不動産の相続登記（名義変更）が義務化されました。当事務所には司法書士が在籍しているため、戸籍収集から法務局への登記申請、そして税務署への申告まで相続手続きをワンストップで「丸投げ」いただけます。
■ 税務調査を防ぐ「書面添付制度」
不動産の評価や名義預金は、税務調査で最も狙われやすいポイントです。当事務所では税務調査を防ぐ「書面添付制度」を積極的に活用し、直近3年間の調査率を1％以下に抑えています。
■ 期限間近のお急ぎ案件や費用面も安心
「申告期限まであと数ヶ月しかない！」という場合でも、有資格者による直接対応で期限間近の特急対応が可能です。また、料金面でも札幌最安値水準（11万円〜）の明朗会計をお約束しています。
札幌の不動産相続・生前対策に関するよくあるご質問
- 1. 札幌の実家を相続しましたが、必ず相続税がかかるのでしょうか？
- 必ずしもかかるわけではありません。不動産の評価額と預貯金等の合計が「基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）」を超える場合のみ申告・納税が必要です。ただし、小規模宅地等の特例を使って基礎控除を下回る場合でも、「特例を使うための申告」が必要となる点にご注意ください。
- 2. 札幌市内に古い賃貸アパートを持っています。生前対策は何から始めればいいですか？
- まずは「現状の相続税がいくらかかるか」のシミュレーションをご依頼ください。その上で、大規模修繕を行って評価を下げるか、子どもへ建物を生前贈与して家賃収入を移転させるか、あるいは売却して納税資金に換えるかなど、最適な節税プランを税理士がご提案します。
- 3. 親が住んでいた家が空き家になりそうです。税金はどうなりますか？
- 空き家をそのまま放置すると、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が外れて税金が跳ね上がる恐れがあります。また、売却する場合には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円の特別控除」という制度があり、要件を満たせば譲渡所得税を大幅に節税できます。解体や売却の前にぜひご相談ください。
- 4. 不動産の評価額を下げる「小規模宅地等の特例」は誰でも使えますか？
- 誰でも使えるわけではありません。亡くなった方と同居していた親族や、配偶者が相続する場合などに適用されます。別居している子どもが相続する場合でも、「家なき子特例（3年以上自分の持ち家に住んでいない等の条件）」を満たせば適用できるケースがあります。
- 5. 相続した不動産の名義変更（相続登記）もお願いできますか？
- はい、承っております。当事務所には司法書士が在籍しておりますので、税理士による相続税申告と並行して、法務局での相続登記（名義変更）をワンストップで代行いたします。2024年4月からの相続登記義務化にも完全対応しています。
- 6. 申告期限が迫っていますが、不動産の評価や申告だけでも依頼できますか？
- はい、大至急ご対応可能です。通常の申告期限（10ヶ月以内）が間近に迫っている場合でも、税理士と司法書士の連携によりスピーディーに財産評価・戸籍収集・申告書作成を行います。お急ぎの方はすぐにお電話やLINEでご相談ください。
- 7. 将来の相続に備えて、今のうちに不動産を生前贈与したほうが得ですか？
- ケースバイケースです。不動産の生前贈与は、相続時と比べて「登録免許税」が高く、「不動産取得税」も課税されるというデメリットがあります。相続時精算課税制度などの税制を活用し、贈与と相続のどちらがトータルで得になるか、事前の緻密なシミュレーションが不可欠です。
- 8. 札幌の相続税申告の費用相場はどれくらいですか？
- 一般的な税理士の費用相場は「遺産総額の0.5％〜1.0％」程度です。税理士法人アクションでは、札幌エリアで最安値水準となる「11万円〜」の明朗会計でサポートしております。不動産の数や評価の難易度に応じた事前のお見積もりをご提示し、追加料金は一切いただきません。
不動産の相続税・生前対策のご相談は無料です
「うちの実家はいくらで評価される？」「今からできる節税対策を知りたい」など、ご不安な点があればお気軽にご相談ください。札幌の不動産事情に精通した税理士・司法書士が親身にサポートいたします。