【札幌】賃貸不動産の相続税評価と節税ポイント：アパート・マンションオーナー必見の土地評価と北海道特有の留意点

1. なぜ賃貸不動産は相続税の節税になるのか？評価額が下がる仕組み

現金1億円を相続する場合、その相続税評価額は「1億円」そのものです。しかし、1億円で賃貸アパートを建築または購入した場合、相続税の評価額は一般的に「4割〜7割程度」にまで下がります。これには2つの大きな理由（評価の仕組み）があります。

① 建物と土地の評価基準がそもそも低い

• 建物（家屋）： 固定資産税評価額をそのまま用います。一般的に、建築代金や購入価格の50%〜70%程度になることが多いです。
• 土地： 市街地では「路線価」を基準に計算します。路線価は公示地価の約8割を目安に設定されているため、この時点で現金よりも評価が下がります。

② 「貸家」「貸家建付地」による借家人側の権利分の減額

賃貸不動産には、店借人（入居者）が住む権利である「借家権」が発生します。オーナーであっても、入居者を無視して勝手に売却したり立ち退かせたりすることができないため、その不自由な分だけ自由な更地よりも価値が低いとみなされ、評価額が差し引かれます。

具体的には、以下の計算式（補正）が適用されます。

※北海道（札幌含む）の基本割合：北海道内の多くの地域において、「借地権割合は30%〜40%（商業地等はそれ以上）」「借家権割合は一律30%」と定められています。

2. 【具体例で解説】札幌市内の賃貸アパートにおける相続税評価額シミュレーション

よりイメージしやすいよう、札幌市内（例：北区の地下鉄南北線沿線、あるいは東区・豊平区など）に、総額8,000万円（土地3,000万円・建物5,000万円）で新築した賃貸アパート（全10室、満室稼働）を例に、具体的な数字を当てはめてみましょう。

自用（自分が住む・更地）の場合の評価額

• 土地の路線価評価（自用地）：2,400万円（購入額3,000万円の約8割と仮定）
• 建物の固定資産税評価額：3,000万円（建築費5,000万円の約6割と仮定）
• 合計：5,400万円（これだけでも現金8,000万円より2,600万円下がっています）

賃貸アパート（貸家・貸家建付地）にした場合の評価額

札幌市内の一般的な住宅地を想定し、借地権割合を「40%」、借家権割合を「30%」、満室（賃貸割合100%）として計算します。

【建物の評価（貸家）】

3,000万円 × ( 1 － 30% × 100% ) ＝ 2,100万円
（元の建築費5,000万円から、なんと約58%もダウンします）

【土地の評価（貸家建付地）】

2,400万円 × ( 1 － 40% × 30% × 100% ) ＝ 2,400万円 × ( 1 － 12% ) ＝ 2,112万円
（更地評価からさらに288万円ダウンします）

【合計の相続税評価額】

2,100万円 ＋ 2,112万円 ＝ 4,212万円

現金8,000万円のまま持っていた場合と比較すると、「3,788万円」も相続税の対象となる資産を圧縮できたことになります。基礎控除額や税率にもよりますが、これだけで数百万円から数千万円の相続税を節税できるケースがあります。

不動産の相続対策や、具体的なシミュレーションでお悩みの方は、ぜひ一度こちらの札幌相続税相談室（関口達也税理士事務所）トップページをご覧の上、当事務所の無料相談をご活用ください。

また、そもそも「相続税がいくらかかるか分からない」という方は、事前に全体像を把握することが大切です。こちらの関連記事「相続税っていくらからかかる？計算方法と基礎控除をわかりやすく解説」も併せて参考にしてください。

3. 札幌・北海道の賃貸不動産ならではの相続税対策の注意点

札幌の不動産を評価する際には、東京や大阪などの本州とは異なる「北海道特有の事情」を考慮しなければなりません。実務上、特にポイントとなるのは以下の3点です。

① 「賃貸割合（稼働率）」の維持と冬場の空室リスク

先ほどの計算式にあった「賃貸割合」は、原則、相続発生（死亡日）の時点で実際に賃貸されていた部屋の割合です。例えば10室中3室が空室（一時的な空室と認められない状態）であれば、賃貸割合は70%となり、減額幅が小さくなってしまいます。

特に札幌の場合、「冬場の引っ越し・入居動きが極端に鈍る」という地域特性があります。秋口に退去が出てしまい、冬の間に次の入居者が決まらないまま相続が発生すると、税務署から「空室期間が長期にわたっており、一時的な空室とは認められない」と判断され、節税メリットが目減りするリスクが高まります。

冬場の客付けに強い管理会社選びや、リフォームのタイミングなど、生前からの経営努力がそのまま相続税対策に直結します。
※「一時的に空室」と判断できれば「賃貸中」として計算することも可能となります。但し、条件が厳しいのでご注意ください。

② ロードヒーティングやカーポートなど「構築物」の評価

札幌のアパート・マンションに欠かせないのが、駐車場や敷地内の「ロードヒーティング設備」や「カーポート（落雪対策）」です。これらは建物（家屋）とは別に「構築物」として個別に相続税評価を行う必要があります。構築物も賃貸用であれば減額の対象になりますが、申告漏れが起きやすいポイントでもあるため、固定資産台帳を細かくチェックする必要があります。

土地の形状や周囲の環境によっても評価は複雑に変化します。土地の評価全般でお悩みの方は、「不整形地の相続税評価とは？計算方法や減額されるポイントを解説」の記事にて、歪な土地や特殊な環境における評価減のテクニックを紹介しています。

③ マンション節税の「行き過ぎ」を防ぐ（通達改正への対応）

近年、タワーマンション等を利用した過度な節税（タワマン節税）を是正するため、最高裁判所の判決や国税庁の通達改正（2024年以降適用）が行われました。これにより、市場価格と相続税評価額の乖離が大きすぎる場合、評価額が強制的に引き上げられる補正計算が導入されています。

札幌市内でも、中央区（大通・円山・札駅周辺）などで高額な分譲タワーマンションを購入し、賃貸に回す節税スキームが流行していましたが、現在は新ルールに適合しているかを慎重に見極める必要があります。

こうした法改正へのタイムリーな対応については、「【令和6年最新】相続税の法改正まとめ！見直しのポイントを税理士が徹底解説」で詳しく解説していますので、必ずチェックしておきましょう。

4. 破壊力抜群の節税特例：「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」の活用

賃貸不動産の節税効果を最大化するために絶対に外せないのが、「小規模宅地等の特例」です。

アパートやマンション、コインパーキングなど、貸付事業の用に供されている土地（貸付事業用宅地等）については、「200㎡までの面積について、土地の相続税評価額を50%減額」することができます。

札幌での活用例（200㎡の土地の場合）

先ほどのシミュレーションで、貸家建付地としての評価額が「2,112万円」となった土地（仮に敷地面積が200㎡以下とします）にこの特例を適用すると、評価額はさらに半額の「1,056万円」にまで圧縮されます。

• 現金での保有：3,000万円（土地購入資金分）
• 特例適用後の土地評価：1,056万円
• 差額：1,944万円の評価減！

ただし、この特例を適用するためには、「相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地等でないこと（3年縛り）」など、細かい適用要件が存在します。特例の全容や、居住用・事業用土地との組み合わせ方については、こちらの関連記事「小規模宅地等の特例とは？概要や要件、減額割合を分かりやすく解説」をぜひご覧ください。

まとめ：札幌の不動産相続は、地域密着の専門税理士へ

賃貸不動産を活用した相続税対策は非常に高い効果を発揮しますが、それゆえに税務署からのチェックも厳しくなりがちです。特に札幌市内の不動産は、エリアによる地価の二極化、冬期の空室率、特有の設備評価など、独自の視点を持った評価が必要不可欠です。

• 「所有しているアパートの現在の評価額を知りたい」
• 「青空駐車場にアパートを建てたらどれくらい節税になる？」
• 「相続が発生してしまい、早急に正確な申告が必要」

このようにお悩みの方は、迷わず札幌の特性を熟知した税理士にご相談ください。

当事務所では、初回無料相談からお客様お一人おひとりの状況に合わせた最適なプランをご提案しております。まずは、こちらの札幌相続税相談室（関口達也税理士事務所）トップページから、お気軽にお問い合わせ・ご相談をお待ちしております。

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